Máte dotaz? Zeptejte se!

Kontaktní formulář

Jméno
Příjmení
Telefon
E-mail
Váš dotaz nebo zpráva
 
Zavřít

E-book ke stažení

E-mail
 
Zavřít
Menu

Obliba realitních fondů roste. Víte, kde jsou skryta rizika?

V posledních letech roste mezi drobnými (retailovými) i většími investory obliba realitních fondů. Ti v nich často vidí bezpečný přístav v rozbouřených vodách, kam lze peníze uložit s jistotou, že o ně člověk nepřijde. Jsou ale realitní fondy opravdu sázkou na jistotu? A vyplatí se do nich své prostředky investovat, když trh nabízí tolik jiných možností?

Hned na úvod je třeba zdůraznit, že žádná investice není stoprocentně bezpečná. Investice totiž z podstaty věci nejsou totéž co depozitní bankovní produkty jako spořicí účty či termínované vklady. Na nich máte garanci, že o peníze nepřijdete. Tato jistota je však vykoupena velmi nízkým výnosem a například v případě termínovaného vkladu také nízkou likviditou, kdy se k uloženým penězům dostanete jen za předem jasně daných podmínek. Svět investic je mnohem bohatší. Platí v něm ale jedno elementární pravidlo – vyšší výnos přináší i vyšší riziko. V době, kdy se inflace pohybuje kolem 3%, je nicméně vstup do světa investic jedním z mála řešení, jak alespoň zachovat hodnotu majetku v čase.

Konzervativní investice?

Realitní fondy mají jednu velkou výhodu. Profitují z rychlého růstu cen nemovitostí, jehož jsme u nás v posledních letech svědky. Lidé mají pocit, že realitní fondy nabízejí větší záruku výnosu a bezpečí z toho důvodu, že investují do něčeho hmatatelného a všem dobře známého – do nemovitostí, a nikoli do „abstraktních“ akcií, dluhopisů, směnek a dalších cenných papírů. Tento psychologický moment je důležitý. Do značné míry totiž vysvětluje oblibu realitních fondů mezi českými investory, kteří jsou stále ještě značně konzervativní. Konzervativnímu českému investorovi je pak přirozeně bližší konzervativní produkt, za který jsou realitní fondy mnoha lidmi považovány.

Jsou ale skutečně tak konzervativní? Záleží na celé řadě faktorů. Například na tom, zda ten který fond ve svém majetku drží rezidenční nemovitosti, kancelářské budovy, logistická centra, průmyslové parky či jiné druhy nemovitostí a v jakém poměru. Letošní krize otřásla představou, že ceny nemovitostí a nájmů raketově porostou donekonečna a že na investici do kanceláří se nikdy nedá prodělat. Ceny nemovitostí sice stále rostou, ale jejich růst zpomaluje. Nájmy v hlavním městě klesly, v některých případech dokonce dvouciferně. Mnoho kancelářských budov zeje prázdnotou a firmy, které si prostory pronajímají, se mohou velice brzy dostat do problémů s placením. Dalším důležitým faktorem je složení nájemců a podoba nájemních smluv. Pokud mají inflační doložku, je to z hlediska investorů lepší než v opačném případě. Pokud jsou smlouvy jen krátkodobé, není zaručeno, že se podaří sehnat nové nájemce za srovnatelných podmínek. Roli při posuzování konzervativnosti takové investice hraje i to, kolik má fond vlastních prostředků, jaké je jeho zadlužení či jak je držený majetek diverzifikovaný.

Lineární růst nečekejte

Pokud byste nyní investovali do realitního fondu zaměřeného ryze na kancelářské budovy, míra rizika je značná. A o konzervativní investici bude možné hovořit jen těžko. Stabilita a nízká kolísavost fondů navíc může být ovlivněna politikou portfolio manažerů, kteří zlepšují celkovou výkonnost tím, že do jisté míry mohou ovlivnit hodnotu svých aktiv při pravidelném přeceňování nemovitostí. Získaná čísla však nemusí korespondovat s tržní realitou, protože i realitní trh zažívá období růstu a poklesů. S ohledem na to nelze realisticky očekávat, že hodnota majetku v realitních fondech a výnosy investorů budou vykazovat lineární růst.

Realitní fondy mají bezesporu v portfoliích investorů své místo, je však důležité dobře vybírat a mít na paměti specifika spojená s nemovitostmi a na ně zaměřenými fondy. Výběr vhodného realitního fondu s ohledem na své individuální potřeby je každopádně vhodné konzultovat s finančním poradcem. Neváhejte nám poslat mail, pokud Vás téma zajímá.

 

Ing. Ondřej Marek

PhDr. Ladislav Zemánek

2010-2021 © Refixace.cz. Všechna práva vyhrazena. Kontaktní informace.