Je vhodná doba k nákupu investiční nemovitosti ?

Ceny nemovitostí vzrostly výrazně hlavně v posledních dvou letech. Z mého pohledu vnímám několik výrazných faktorů na trhu, které měly za následek nárůst cen

• nízké sazby na termínových vkladech a spořicích účtech v bankách, které přiměly širokou veřejnost investovat do nemovitosti za účelem pronájmu.
• historicky levné hypotéky a jejich snadná dostupnost (od 10/2016 dochází však k výrazným změnám, které jsem popsal v předchozích článcích).
• změna výkladu poplatníka daně z převodu nemovitosti (daně z nabytí) 4% platí kupující
• relativně malý počet nových bytů (oproti počtu prodaných), které se dostávají do nabídky. Např. na jednom z největších realitních portálů, které inzerují nemovitosti je nyní o 30% méně nabízených nemovitosti (v celé CR) než před rokem.

Trend rostoucích cen se může změnit v nejbližších letech z několika důvodů:

• regulace hypoték. Klienti budou potřebovat alespoň 20% vlastních zdrojů pro získání „rozumné“ sazby u hypotéky. Pokud klient uvede, že se jedná o nemovitost na pronájem může banka poskytnout v některých případech max. hypotéku ve výši 60% LTV. A pokud se nezastaví růst cen, tak ČNB avizuje, že nová doporučení vůči hypotéčním bankám mohou následovat, což by dále snížilo dostupnost hypoték.
• zvyšování úroků na vkladech v bankách (očekávání spíše na přelomu roku a v příštím) mohou některé klienty přimět k přesunu zpět do vkladů u bank. Vedle toho může mnoho nových „nemovitostních investorů“ shledat, že starat se o pronájem nemovitosti a jejich údržbu je více práce než jen číst pravidelně výpis z účtu/investic.
• odliv zájmu zahraničních investorů pokud by došlo ke globálnímu poklesu („krizi“ – recesi) ve světě.
• velký počet projektů na kterých developeři nyní intenzivně pracují, které mohou společně s předchozími faktory otočit poměr nabídky a poptávky

Pak je to o počtech. Koupím byt za 3 (4) mil. kč, který pronajmu za 150.000 Kč / rok = hrubý výnos 5% (3,75%). Výnos bych měl samozřejmě zdanit, řešení daňového přiznání přes účetního jsou další náklady navíc. Zaregistroval jsem i argument, že výnos je daleko vyšší protože dám z vlastních zdrojů jen část kupní ceny, větší část z hypotéky, ale tady je třeba si uvědomit, že příjem z nájmu. Téměř celý připadne na splátku úvěru.        Možná rizika, která mohou snížit výnost – byt se nemusí obsadit celých 12 měsíců v roce, mohu mít neplatiče. Výnos snižují pravidelné náklady na průběžné udržování nemovitosti.                                                                           Více rizikový může být nákup panelových bytů na investici, které mohou ztratit v příštích letech na ceně, i když výnos může být s ohledem na nižší pořizovací cenu zajímavější.                                                                                       U novostaveb v dobře dopravně dostupných lokalitách v Praze prostor pro pokles cen nevidím.                        Pokud se jedná o investici na opravdu dlouhou dobu, pokud uvažujete o držbě nemovitosti až třeba důchodu (pronájem bude zajištovat část příjmu v penzi), tak naopak čím dříve záměr realizujete tím dříve bude úvěr splacen. Za 25 – 30 let nebude zásadní, jestli jste byt koupili za 3,2 nebo 3,5 mil. Kč                                         Pokud máte někoho v krajských městech, kdo by se o pronájem staral, může dávat smysl koupit byt jinde než v Praze.                                                                                                                                                                                       Každý má jiné představy a nachází se v odlišné situaci, to je třeba zohlednit abychom si zodpovědně odpověděli zda-li je vhodná doba k nákupu investiční nemovitosti.

Ondřej Marek