Financování rekonstrukce Nemovitosti bez nutnosti zástavy
Financování rekonstrukce nemovitosti bez nutnosti zástavy
Pokud řešíte jak financovat rekonstrukci Vaší nemovitosti, ale nechcete zatěžovat Vaši nemovitost zástavním právem ve prospěch úvěrujícího subjektu, máte několik možností: různé varianty úvěru ze stavebního spoření, a několik typů spotřebitelského úvěru. V zásadě jsou to jen dva typy úvěrů, ale velmi se liší v nákladovosti, v maximální splatnosti úvěru, která má významný vliv na výši měsíční splátky a v dalších parametrech.
Na standardní hypoteční úvěr je při požadavku „bez zástavy“ potřeba zapomenout, ten je vždy zajištěn nemovitostí. Nutno zmínit, že řešení přes hypoteční úvěr je obvykle levnější. V posledních letech hypoteční banky změnily svoji cenovou politiku u hypoték. Hypotéky poskytují většinou bez poplatku za zpracování a bez měsíčních poplatků (dříve nejčastěji 150,- Kč měsíčně). U menších úvěrů v řádech statisíců tyto náklady výrazně navyšovaly ukazatel RPSN (Roční Procentní Sazba Nákladů). Ukazatel RPSN je jeden z důležitých ukazatelů, který by měl každý žadatel o úvěr sledovat. Je třeba se mít na pozoru, co do tohoto ukazatele banka zahrnuje. I když jsou pravidla dána legislativou, tak kreativnost některých subjektů nezná mezí i přes riziko pokuty od regulačních úřadů. Některé instituce se snaží některé náklady např. životní pojištění, kterým často podmiňují lepší sazbu, vyčleňovat zvlášť a uvádět takové platby nad rámec splátky úvěru mimo RPSN.
Při úvěru na rekonstrukci mají zpravidla stavební spořitelny výrazně nižší úrokové sazby než banky u spotřebitelských úvěrů. Další výhoda úvěru ze stavebního spoření je, pokud již máte smlouvu o stavebním spoření několik let, že do určité částky úvěru (nejčastěji 300 – 500.000 Kč) nemusíte prokazovat příjem. Dále si zaplacené úroky můžete odečíst z daní, ať už jste zaměstnanec nebo podnikatel.
Než se rozhodnete, jakým typem úvěru vyřešíte bytovou potřebu, je třeba se zamyslet, jaké máte očekávání od úvěru a nesledovat vždy jen nejnižší cenu. Pokud například víte, že do 12ti měsíců budete mít možnost úvěr doplatit, nemusí být např. překlenovací úvěr ze stavebního spoření nejlevnější řešení. Důvodem je, že u většiny překlenovacích úvěrů, stavební spořitelny neumožňují ukončení překlenovacího úvěru dříve jak po 2 – 3 letech, ani když vložíte celou dlužnou částku. A v této situaci byste nadále museli platit úroky.
Následující tabulka krátce shrnuje rozdílnost parametrů u jednotlivých typů úvěrů
|
|
Překlenovací úvěr ze stavebního spoření |
Řádný úvěr ze stavebního spoření |
Spotřebitelský úvěr |
|
Nejnižší úroková sazba p.a. |
2,50% |
1,99% |
5,90% |
|
Běžná úroková sazba p.a. |
4,00% |
3,00% |
11,00% |
|
Maximální úvěr bez zajištění |
500.000,- Kč |
500.000,- Kč |
600.000,- Kč |
|
Max. úvěr (více žadatelů) |
800.000,- Kč |
900.000,- Kč |
1.000.000,- Kč |
|
Maximální splatnost |
18 + 12 let |
18 + 12 let |
10 let |
|
Možnost doplacení kdykoliv |
NE (až na výjimky) |
ANO (zdarma) |
ANO (poplatek až 1%) |
|
Dokládání faktur |
ANO |
ANO |
NE |
|
Odečet úroků z daní |
ANO |
ANO |
NE |
Několik otázek, které bychom si měli položit před samotným podáním žádosti o úvěr:
- Budu mít prostředky navíc, abych mohl úvěru doplatit dříve ?
- Mohu prokázat faktury na stavební práce a materiál ?
- Kolik přesně budu na rekonstrukci potřebovat ?
(detailní položkový rozpočet s porovnáním několika dodavatelů je klíč k přesnějšímu číslu), následné řešení dodatečného úvěru může být komplikované.
- Z čeho uhradím případné vícepráce nad rámec rozpočtu ?
- Jak mám ošetřena rizika nesplácení úvěru z důvodu nenadálých událostí ? (např. ztráta zaměstnání, pracovní neschopnost, pokles tržeb z podnikání)
Přehled produktů – úvěry ze stavebního spoření (řádný neboli přidělený úvěr)
|
St. Sp. |
Produkt |
Sazba |
Min. úspora |
Min. doba spoření (v měsících) |
Max. výše úvěru (Kč) |
||
|
bez zajištění |
1 ručitel |
2 ručitelé |
|||||
|
ČMSS |
Tarif Garant |
2,95% |
45% |
24 |
500 000 |
700 000 |
900 000 |
|
ČMSS |
Tarif Multi 15 |
4,30% |
40% |
24 |
500 000 |
700 000 |
900 000 |
|
ČMSS |
Tarif Multi 20 |
4,30% |
40% |
24 |
500 000 |
700 000 |
900 000 |
|
ČMSS |
Tarif Multi 25 |
4,30% |
40% |
24 |
500 000 |
700 000 |
900 000 |
|
ČMSS |
Tarif Multi 30 |
4,30% |
40% |
24 |
500 000 |
700 000 |
900 000 |
|
MPSS |
Kredit |
3,00% |
60% |
24 |
300 000 |
500 000 |
|
|
MPSS |
Kredit |
4,00% |
50% |
24 |
300 000 |
500 000 |
|
|
RSTS |
vklad 1,5 % |
4,50% |
40% |
24 |
700 000 |
|
|
|
RSTS |
vklad 1 % |
3,90% |
40% |
24 |
700 000 |
|
|
|
RSTS |
vklad 0,5 % |
2,99% |
35% |
24 |
700 000 |
|
|
|
SSČS |
Vklad 1% |
3,99% |
35% |
24 |
800 000 |
|
|
|
WSS |
ProSpoření |
3,99% |
40% |
21 |
500 000 |
700 000 |
900 000 |
|
WSS |
ProÚvěr |
1,99% |
50% |
21 |
500 000 |
700 000 |
900 000 |
|
WSS |
ProÚvěr |
3,49% |
40% |
21 |
500 000 |
700 000 |
900 000 |
|
WSS |
PÚ |
2,99% |
40% |
21 |
500 000 |
700 000 |
900 000 |
Konkrétní modelový příklad: úvěr 500.000 Kč na 10 let:
Při financování přes stavební spoření (s běžným úrokem 4,00%) je částka, kterou zaplatíte navíc (při započtení daňových úlev a státní podpory) cca 102.000 Kč za 10 let.
Při financování přes spotřebitelský úvěr (s úrokem 11%) jsou zaplacené úroky cca 326.000,- Kč.
Rozdíl v našem modelovém případu tak činí přibližně 224.000,- Kč. Nicméně není neobvyklé, že mají lidé v úvěrových smlouvách vyšší úrokové sazby. Je třeba důkladně číst úvěrové smlouvy, používat „zdravý selský rozum“ a před samotným podpisem žádosti o úvěr se zeptat alespoň na základní údaj: kolik přeplatím za celou dobu úvěru. Pokud již jakýkoliv úvěr máte, je vhodné ověřit možnosti refinancování Vašeho stávajícího úvěru za lepších podmínek.
Ondřej Marek, leden 2015
